超高层写字楼夏季高温应对经验分享

超高层写字楼夏季高温应对经验分享

详情:帖子超高层写字楼夏季高温应对经验分享,由网友MARY于2025年05月09日发表于蜂巢物业论坛,是关于写字楼物业管理方面的主题物业类图文交流主题。

发表于 2025-5-9 14:11:07 显示全部楼层
2023年入夏以来,全国多地气温持续攀升,刷新历史纪录,给人员的健康和设施设备的正常运行带来了不同程度的影响。物管企业作为负责管理和维护物业的重要角色,迫切需要加强对业主、用户、员工及设备设施的高温作业防护工作。本文将从安全管理和空调系统高效运行两方面,为物管企业提供一些建议和措施,以确保人员健康和设施安全。

青岛海天中心

青岛海天中心

青岛海天中心


高温作业防护与安全管理

了解高温作业的风险和危害

高温作业环境对人体健康具有潜在的危险。在开展高温作业前,物管企业应该深入了解高温环境对人员的影响,包括中暑、脱水、热衰竭等风险,并针对这些风险制订相应的应对措施。

制订高温作业防护方案

建立高温工作规范:制订高温工作的操作规范,明确高温作业的工作流程和注意事项,确保人员按照规范操作,提高工作安全性。

提供适宜的防护装备:为从事高温作业的人员提供适宜的防护装备,如防热服、防护眼镜、防滑鞋等,以减少高温环境对身体的直接影响。

配备清凉饮品和防晒用品:在高温作业现场,提供充足的清凉饮品和防晒用品,以帮助人员补充体液和防止日晒伤害。

加强员工培训和意识宣传

培训员工应对高温环境的应对措施:定期组织员工培训,教授应对高温环境的防护知识和技能,如中暑的预防、热应激的处理等,提高员工应对高温作业的能力。

加强员工自我保护意识的宣传:通过内部通知、安全宣传栏、培训资料等方式,加强员工对高温作业风险的认识,提高他们对自我保护的重视和意识。

优化设施设备管理

定期检查设施设备运行状态:建立健全设施设备巡检制度,定期检查和维护关键设备的运行状态,确保其在高温环境下的正常运转。

安装温度监测系统:在易受高温影响的区域,考虑安装温度监测系统,及时监测环境温度,并设定相应的预警机制,一旦温度超过安全范围,及时采取措施防范潜在危险。

建立紧急响应机制

设立应急救援队伍:建立专业的应急救援队伍,确保在高温作业中发生紧急情况时能够迅速响应和处理,保障人员的安全。

制订应急预案:针对高温作业可能出现的突发情况,制订完善的应急预案,明确各级责任和应对措施,以减少事故损失和人员伤亡。

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定期检查和维护关键设备的运行状态,确保其在高温环境下的正常运转


超高层建筑空调系统高效运行经验

青岛海天中心是集酒店、办公、会议、商务、住宅、观光、文娱等七大业态于一体的超高层城市综合体,建筑面积49.4万平方米,由3座塔楼组成,其中T2楼高369米,为青岛市第一高楼,于2020年建成并投入使用。青岛国信上实物业于2018年进驻开展服务,服务人员近200人,提供客服、秩序、绿化、保洁、工程在内的基础物业服务及多项增值服务。

公共建筑规模和能耗强度持续增长,尤其是公共建筑的运行成本比,越来越高。在超高层的物业管理中,设施设备的运维成本占物业总成本的35%-40%。决定大型建筑的能耗强度的主要不确定因素是空调的能耗。青岛海天中心的春秋季平均每月能耗228万千瓦时,在夏季会增长到342万千瓦时。2022年,海天中心主动优化能源管理,完成了200千瓦时/天的限电响应,主要采取措施有:

优化二次空调水泵

在超高层空调运行中,为使主机高效运行,采用一次侧定流量,二次侧变流量的设计方式,也使得可调整水泵运行参数的条件减少。以海天中心办公制冷为例,空调水系统垂直划分了5个分区,23台冷水循环泵,经过中间二次换热才可将系统压力控制在1.0 MPa以内。每个区域的冷负荷需求不同,为了更好地平衡5个分区负荷,要将每个系统的最不利压差控制在50Kpa以内,需通过设置二次泵频率及运行台数使得回水温度同一,搭配每个分区二次侧的能量计,可更简单地区分每个区域的空调使用情况。

冷却空调水

如果冷却塔效率低,那么主机就会因为冷凝器压力高而停机。这将降低主机的工作效率,并可能导致设备损坏,进一步增加维护成本和能耗。除了清洗冷凝器外,通过控制冷却水电导率也是一个有效的办法。青岛地区自来水电导率处在800μs/cm,蒸发量按照三倍浓缩考虑,控制在2,400μs/cm即可,既可以减缓冷凝器的结垢,也可以利用自然补水对冷塔降温,再配合投放阻垢剂、杀菌剂,冷凝器小温差可以控制在2℃以内。

目前冷却塔设计多数是并联运行,虽然使每个冷却塔可互为备用,但是却造成了冷却塔的布水不均,冷却水不能充分散热,通过增设或调整供水阀门和连通管的方式可以得到解决。

充分利用楼控系统

海天中心引用BIM运维管理系统,空调主机制冰、融冰、制冷和联合制冷可根据峰谷平电价信息随时调整,可以对各种设备的能耗进行监控和分析,省去了人工记录设备运行参数的统计和分析过程,以及合理安排设备的运行时间和制冰、融冰模式。

定期清理空调过滤网

海天中心组合式空调过滤段设有初效过滤器和中效过滤器,和组合式空调新风入口的上一端热管式热回收机组设置重复。我们将热回收机组的中效过滤器拆除,保留初效过滤器,组合式空调只保留中效过滤器,这一措施既减少了维护成本,又可以保证过滤效果,更重要是的减少了机组近100pa的送风阻力,降低了风机运行负担。

应对超高层建筑的温室效应

青岛地区夏季炎热时间相对短,一般公共写字楼空调开启时间是7-9月。但是这对于海天中心并不适用,因为这里采用全玻璃幕墙系统,LOW-E两腔三玻,高透光白玻,虽然提供了高质量的自然光,也使得秋冬季极易形成温室效应。通过对空置房的测试,受太阳西晒影响西南侧房间和东北侧房间温差可达5℃,西南侧局部区域冬季可达28℃以上。

为了应对这一现象,青岛国信上实物业利用过渡季用的送、排风机来保证最大50%的新风量。每个标准层办公设置四组空调排(回)风兼排烟竖井;空调季时,每个办公功能段的空调回(排)风竖向回至相应功能段的新风热回收机组;过渡季时,通过阀门切换至过渡季用的送排风机运行。

本文作者:何智琦、陈泽文、李丹

原文发表于《现代物业》下旬刊2023年8期/总第607期

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